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PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Magistrado Élfego Bautista Pardo
Elfego Bautista PardoMuchas veces hemos dicho que el hombre es un ser gregario por naturaleza, es decir, tiende a vivir en sociedad, rodeado de sus semejantes, a fin de poder satisfacer plenamente sus necesidades. La vida en sociedad nos impone diversas obligaciones de respeto a los derechos de los demás miembros. Esas obligaciones son patentes prácticamente en todo momento, sin embargo suelen ser más evidentes cuando vivimos en un departamento o casa que forme parte de un condominio, ya sea horizontal o vertical.
Jurídicamente se considera como condominio el régimen de propiedad que se constituye sobre bienes inmuebles que por sus características físicas permite a sus propietarios el aprovechamiento exclusivo de sus áreas o construcciones privadas, así como el uso de áreas comunes, lo que hace que los problemas cotidianos como el alto volumen de la música, el aprovechamiento del agua y la disposición de los residuos sean más palpables.
En la Ciudad de México y en general en la zona metropolitana, debido a la concentración de actividades económicas productivas y de servicios tanto en el sector público como en el privado, y las fuentes de empleo creadas en torno de éstas, el régimen condominio ha ido proliferando, pues las personas requieren viviendas cercanas a los sitios donde laboran, a fin de ahorrar tiempo y dinero que se invierten para trasladarse a ellos.
Por todo eso es importante referirnos al régimen de condominio; previamente debemos aclarar que no todo edificio de departamentos es condominio. Para que un inmueble se encuentre constituido bajo el Régimen de Propiedad en Condominio los propietarios deben acudir ante notario público a declarar su voluntad de establecer esa modalidad para aprovechar mejor y en armonía las áreas comunes. Este trámite se realiza tanto para construcciones nuevas o en proyecto, como para inmuebles construidos anteriormente.
También es necesario mencionar que existe la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la ciudad, la cual contiene los derechos y obligaciones de los copropietarios, que el órgano de gobierno de un régimen de esta modalidad es la asamblea general de condóminos y que en caso de desavenencias entre éstos o de violaciones a la ley mencionada, la autoridad competente para dirimirlas es la Procuraduría Social.
Los condóminos, o propietarios de bienes constituidos bajo régimen de condominio, cuentan con diversos derechos, como el respeto mutuo, disfrutar las áreas y bienes de uso común en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, solicitar a la administración información respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de reserva; denunciar ante las autoridades competentes, hechos posiblemente constitutivos de delito; realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa, siempre y cuando no afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio, o que ponga en peligro la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del mismo; formar parte de los diversos comités que integren la administración del inmueble, incluso en calidad de administrador, y participar con voz y voto en las asambleas generales, entre otros.
Asimismo existen diversas prohibiciones para los habitantes del condominio: destinarlo a usos distintos a lo establecido en la escritura constitutiva del régimen en condominio, realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores, o comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio; impedir o hacer ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales; estorbar o dificultar el uso de las áreas y bienes de uso común, incluyendo las áreas verdes; poner en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos, abrir claros, puertas o ventanas que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio, o que vulneren su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad; derribar, trasplantar, podar, talar u ocasionar la muerte de uno o más árboles; cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes, emplear los estacionamientos y áreas de uso común para fines distintos a los apropiados, entre otros.
Es preciso señalar que para todo lo relativo a condominios constituidos en otras entidades federativas, en todas éstas existen leyes y autoridades competentes.
Vivir en sociedad nos trae beneficios, pero también obligaciones, que suelen ser más específicas cuando vivimos bajo un régimen condominal; es necesario conocerlas para poder aportar a la convivencia pacífica y ordenada con los vecinos, conservar el orden público y avanzar hacia la consecución del bienestar de la comunidad.
Así es el Derecho.

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